Je suis propriétaire bailleur

Présentation :

Créée en janvier 2020 en remplacement de l’ancien crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et de l’aide de l’Anah « Habiter Mieux Agilité », MaPrimeRénov’ est l’aide publique principale de la rénovation énergétique. L’aide est ouverte aux propriétaires bailleurs depuis le 1^er juillet 2021.

Elle donne droit à des montants forfaitaires dépendants des revenus du foyer du propriétaire, ici le bailleur. À noter que ces revenus sont pris en compte en fonction de la localisation de la résidence principale du propriétaire bailleur (Île de France ou hors Île de France).

Plafond de ressources hors Ile de France au 1er janvier 2023

Plafond de ressources en Ile de France au 1er janvier 2023

Les propriétaires bailleurs peuvent déposer des dossiers différents pour 3 logements maximum, dans la limite de 20 000 € par logement sur 5 ans, et peuvent en plus bénéficier de MaPrimeRénov’ en tant que propriétaires occupants. Les logements rénovés doivent êtres des résidences principales, définies comme « un logement occupé au moins 8 mois par an ».

Depuis janvier 2022, MaPrimeRénov’ ne concerne plus que les bâtiments déclarés comme habitables depuis plus de 15 ans, sauf dans le cas d’un changement de chaudière fioul (2 ans dans ce cas s’il y a retrait de la cuve fioul).

Une fois le dossier déposé et la notification des aides reçue, les travaux doivent être réalisés sous 2 ans.

Des bonus cumulables sont disponibles pour :

• Une sortie de la catégorie « passoire énergétique », soit le passage d’une classe F ou G à un minimum de E (500 à 1500 €)
• L’atteinte du niveau Bâtiment Basse Consommation (500 à 1500 €)

Différents cas de figures principaux sont possibles pour mes travaux, qui dépendent de mes revenus ainsi que du public que je souhaite héberger :

Si mon logement a besoin de plusieurs types de travaux (chauffage, fenêtres, isolation, ventilation…), il peut être plus avantageux pour les ménages aux revenus « intermédiaires » et « supérieurs » de les réaliser en une fois pour bénéficier d’une aide à la rénovation globale : Loc’Avantages ou le forfait « rénovation globale » de MaPrimeRénov’. Pour les ménages « très modestes » et « modestes », l’aide MaPrimeRénov’ Sérénité n’étant pas accessible aux bailleurs, il reste principalement les forfaits en « travaux par travaux » de MaPrimeRénov’ et des CEE.  

Points à retenir :

• Une aide à demander impérativement avant le début des travaux, et après la demande d’aide auprès d’un fournisseur d’énergie.
• Il n’est pas possible de déposer un deuxième dossier MaPrimeRénov’ pour une même adresse tant que le premier n’est pas entièrement soldé et les aides versées.
• L’isolation des combles perdus ou l’installation de radiateurs électriques performants ne donne pas droit à MaPrimeRénov’, seulement aux Certificats d’Économies d’Énergie.
• Le forfait « rénovation globale » est accessible aux ménages aux revenus intermédiaires ou supérieurs réalisant des travaux dont les gains énergétiques sont supérieurs à 55%. Son montant est respectivement de 10000 et 7000 € (à partir du 01/02/2023).
• Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, il faut s’engager à louer le logement en tant que résidence principale pour 5 ans minimum sous peine de rembourser l’aide en partie.
• A partir du 1er septembre 2023, l’accompagnement par un opérateur MonAccompagnateurRénov’ est obligatoire pour tout projet bénéficiant de plus de 10 000€ d’aides MaPrimeRénov’ sur 2 ou plus types de travaux. Ces accompagnement devrait inclure un audit énergétique et l’assistance au montage des divers dossiers d’aides. Le financement associé reste encore à définir au 10/02/2023.

Modalités d’obtention :

Le dépôt de dossier se fait uniquement sur le site https://www.maprimerenov.gouv.fr/

Présentation :

Mises en place en 2006, les aides CEE (souvent appelées « prime énergie » par abus de langage) sont versées par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul domestique, carburants automobiles…) qui y sont obligés au titre du principe « pollueur-payeur ». Le principe de base en est simple : valoriser les économies d’énergie réalisées lors de travaux de rénovation. Elles ne dépendent pas des revenus, mais de la durée de vie standard de l’équipement posé et de la zone climatique considérée. Présentation officielle sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35584

Ainsi, à 1 kWh cumac (pour « cumulé actualisé » – tient compte de la durée de vie de l’équipement) économisé correspond 1 titre CEE. L’État définit dans des fiches standardisées le nombre de CEE que rapporte chaque type de travaux éligible, et ce suivant la zone de rigueur climatique considérée. Chaque CEE est ensuite valorisé sur le marché des CEE à un prix qui fluctue. Le montant final de la prime CEE pour le consommateur dépend donc du volume de CEE (défini par l’État par type de travaux) et du prix du CEE (dépendant de l’équilibre offre-demande, telle une place de marché).

Et en pratique ça donne quoi ? Si on considère par exemple l’isolation d’un mur de 100 m² en Haute Vienne (zone climatique H1), ces travaux donneraient droit à 1600×100=160 MWh cumac, soit 160 000 titres CEE. Si on suppose un cours des CEE à 7€/MWhc, l’aide des fournisseurs d’énergies se montera théoriquement à 1200€. En pratique, le fournisseur d’énergie garde une partie de cet argent pour lui pour se rémunérer et le montant effectivement versé sera plus faible.

Les montants des aides CEE peuvent cependant être bonifiés dans le cadre d’opérations « Coup de pouce » décidées par l’État pour favoriser certains types de travaux. Ainsi des coups de pouce « chauffage » et « isolation ». Les aides sont alors des forfaits fixes dépendant du type de travaux engagés et des revenus du ménage. Les travaux éligibles, les montants associés, et les fournisseurs d’énergie qui proposent ces aides sont disponibles sur https://www.ecologie.gouv.fr/coup-pouce-chauffage-et-isolation. Les offres CEE hors « coup de pouce » sont globalement proposées par les mêmes entreprises.

Pour ce qui est des offres de rénovation globale (>55% de gain énergétique), les fournisseurs à proposer l’aide sont peu nombreux, et peuvent en théorie se retrouver sur ce document. A noter : ces offres obligent en général à passer par des artisans agréés par la société qui verse l’aide.

Points à retenir :

• Une aide privée complémentaire de l’aide publique MaPrimeRénov’.
• Des aides à la rénovation « geste par geste » ou un forfait « rénovation globale » proportionnel aux économies d’énergie réalisées.
• Un interlocuteur à choisir parmi les différents fournisseurs d’énergie qui proposent la même aide (au montant parfois différent, en argent ou bons d’achat), indépendamment de tout contrat déjà signé.
• Un montant variable en fonction du cours du titre CEE sur le marché
• Un montage de dossier parfois assuré par les artisans retenus dans le cadre d’un partenariat.
• Une aide disponible pour tous les logements de plus de 2 ans.
• Une aide à demander obligatoirement avant la signature des devis, ou dans les 14 jours qui suivent cette date.

Modalités d’obtention :

Le dépôt de dossier se fait sur les sites internet des fournisseurs d’énergie, ou par courrier postal.

Présentation :

Aide de l’Anah prenant au 1^er mars 2022 la suite du dispositif « Louer abordable » (aussi appelé Anah Bailleur ou dispositif Cosse), Loc’Avantages permet à des propriétaires de louer leur logement à des ménages aux ressources modestes, à un niveau de loyer abordable, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et éventuellement d’aides à la rénovation. Plus le loyer pratiqué est modéré par rapport au niveau de loyer de marché, plus l’avantage fiscal est attractif.

Les aides aux travaux accordées dépendent des travaux engagés, et prennent en compte au maximum 80 m² habitables :

• Travaux de rénovation énergétique seule (gain énergétique supérieurs à 35 %) : 25 % du montant HT des travaux pour un maximum de 15 000 € par logement.
• Travaux d’adaptation pour l’autonomie de la personne / mise en sécurité / salubrité : 35 % du montant total des travaux HT, pour un maximum de 21 000 € par logement.
• Travaux de rénovation globale d’un logement indigne ou très dégradé (logement déclaré insalubre) : 35 % du montant HT des travaux, pour un maximum de 28 000 € par logement.

Dans tous les cas, le logement devra cependant atteindre au moins l’étiquette énergie D après travaux.

Une aide concernant les prestations d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) est également disponible pour un montant maximum de 875 € par logement.

À noter : afin de renforcer l’attractivité de l’intermédiation locative, des primes existent et sont cumulables :

• Prime de 1000 € en cas d’intermédiation locative
• Prime de 2000 € en cas de mandat de gestion
• Prime de 1000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m²

L’intermédiation locative est un système qui permet, grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organismes agréé par l’État ou association agréée par l’État), de sécuriser et de simplifier la relation entre le locataire et le bailleur. Elle repose sur un principe solidaire : les logements sont loués à des ménages en grande précarité, sortant par exemple des dispositifs d’hébergement et ne trouvant pas de logement sur le marché.

Points à retenir :

• Des aides aux travaux atteignant 25 à 35 % du coût HT des travaux
• Un avantage fiscal allant de 15 à 65 % des revenus issus du loyer
• Pour les propriétaires bailleurs souhaitant proposer une location à loyer modéré avec niveau de ressources limités pour les locataires, et pour un logement non meublé
• Pour des travaux menant à des gains énergétiques supérieurs à 35% ou concernant la réhabilitation de logements insalubres ou dégradés
• Les propriétaires bailleurs doivent conventionner leur logement locatif avec l’Anah pour une durée minimale de 6 ans.
• Le logement n’est pas éligible à Loc’Avantages si vous souhaitez louer à un membre de votre famille
• Un simulateur pour déterminer les niveaux de loyer localement applicables est disponible ici : https://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/locavantages/simuler-votre-projet/
• Des restrictions de localisation s’appliquent. Ne sont éligibles que les logements situés en Zone C « bassins de vie », soit les communes de Aixe-sur-Vienne, Ambazac, Bellac, Bessines-sur-Gartempe, Châlus, Châteauneuf-la-Forêt, Châteauponsac, Le Dorat, Eymoutiers, Nexon, Rochechouart, Saint-Junien, Saint-Léonard-de-Noblat, et Saint-Yrieix-la-Perche
• Les logements situés en zones d’OPAH sont financés en priorité.
• Le bail doit avoir été signé depuis moins de 2 mois
• Les logements vacants depuis plus d’un an ne sont pas éligible à l’aide aux travaux.

Modalités d’obtention :

Tous les baux prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peuvent être éligibles à Loc’Avantages, s’ils respectent les conditions ci-dessus. Vous pouvez déposer votre dossier depuis le 1er avril 2022. La réduction d’impôt sera calculée de façon rétroactive, à compter de la date de prise d’effet du bail.

La demande de convention doit être déposée sur la plateforme de l’Anah https://www.anah.fr/locavantages dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2022.

• TVA à Taux réduit : Les travaux de rénovation énergétique sont soumis à une TVA au taux réduit de 5,5% (isolation, chauffage, régulation, fenêtres, main d’œuvre associée…), au lieu des 20% réglementaires. Certains autres travaux, comme la pose de volets roulants, bénéficient d’une TVA à 10%. La liste des travaux éligibles est disponible ici.

• Déficit foncier : Comme pour les autres frais d’investissement dans les biens loués nus, les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel et s’il ne s’agit pas d’une location meublée. Le montant déductible, jusqu’à présent plafonné à 10 700€, est doublé au 1er janvier 2023 pour passer à 21 400€. Plus d’informations sur le site du Ministère.

• Aides des régions : la région Nouvelle-Aquitaine propose une aide pour l’accompagnement de la rénovation : audit, maîtrise d’œuvre, accompagnement des travaux, avec un objectif d’atteinte du niveau BBC (Bâtiment Basse Consommation). Pour les bailleurs elle est valable pour jusqu’à 5 logements. En pratique elle est cependant très peu utilisée par les professionnels.

• Plan Départemental de l’Habitat (PDH) : Le Conseil Départemental de la Haute-Vienne et les Communautés de Communes du département ont mis en place au 1er janvier 2023 un financement, pour les projets éligibles à Loc’Avantages (loyers plafonnés et travaux amenant un gain énergétique supérieur à 35%), dans le cadre de logements locatifs occupés ou vacants depuis moins d’un an. Les logements éligibles doivent en outre être situés dans les centre-bourgs les plus importants du département et non en secteur diffus :
  • L’aide finance le reste à charge lié à MonAccompagnateurRénov’ (audit + accompagnement et montage des dossiers d’aides) dans la limite de 1 400 €.
  • Une aide complémentaire du Conseil Départemental à hauteur de 7,5% du montant des travaux éligibles + 2,5% de la part de la Communauté de Communes.
  • Au total, on arrive donc à 35% du montant des travaux éligibles, soit un maximum de 21 000 € d’aide, en plus de la réduction d’impôt.

• « Action Cœur de Ville » : Ce programme lancé en décembre 2017 a pour but de rénover et renforcer l’attractivité des centres-bourg de villes moyennes, en favorisant la transition écologique et l’inclusion sociale, et valorisant le patrimoine architectural, paysager et urbain. Le territoire concerné bénéficie ainsi d’aides à la réhabilitation de l’habitat en centre-ville, à l’amélioration de l’accessibilité, la mise en valeur du patrimoine… En Haute-Vienne, seule la ville de Limoges est concernée par ce programme.

• Dispositif Denormandie : Mis en place en 2019 et valable jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Denormandie est une réduction d’impôts destinée aux propriétaires bailleurs qui achètent un bien à rénover en vue de le mettre en location pour une longue durée (6 ans minimum) à loyer plafonné. Il est disponible dans les 222 villes du plan « Action cœur de ville » (seulement Limoges en Haute-Vienne) et dans certaines communes qui s’engagent dans une opération de Revitalisation du Territoire (ORT), notamment via le dispositif « Petites Villes de Demain ». C’est le cas des centre-bourgs de Bellac, le Dorat, Châteauponsac, Saint-Léonard-de-Noblat, Châteauneuf-la-Forêt, Eymoutiers, Nexon, Châlus, Saint-Junien, Rochechouart, et Saint-Yrieix-la-Perche. Pour bénéficier de l’aide, il faut réaliser des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération, soit par exemple pour l’achat d’un logement de 160 000 euros, puis réaliser pour 40 000 € de travaux. Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 € (achat + travaux). Les travaux éligibles au dispositif sont :
  • tous les travaux qui concernent la création de surfaces habitables nouvelles (et annexes)
  • la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (et annexes)
  • les travaux pour réaliser des économies d’énergie
  Les bailleurs bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération, en fonction de la durée de la location :
  • 6 ans : 12 %
  • 9 ans : 18 %
  • 12 ans : 21 %

• OPAH : Une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat est une convention signée entre l’État, l’Anah et une collectivité (généralement communauté de communes ou commune) pour favoriser la réhabilitation de quartiers ou centres urbains anciens, de bourgs ruraux dévitalisés… En Haute-Vienne au 01/04/2023, il en existe deux : une à l’échelle de la communauté de communes de Noblat, et une autre dans les centre-bourgs de Bellac et du Dorat. Ces OPAH permettent de toucher un complément de financement de la part des collectivités locales pouvant atteindre 30% du coût HT des travaux pour les projets éligibles à Loc’Avantages. Ce financement se cumule avec celui du PDH, et n’est effectif que dans un périmètre très restreint de centre-bourg.

• Exonération de la taxe foncière : Chaque collectivité peut décider de mettre en place une exonération pour 3 ans de 50 ou 100% de la taxe foncière lorsque les ménages justifient de dépenses liées à la rénovation énergétique de leur logement. Elle peut être mise en œuvre lorsque le montant des dépenses payées par le propriétaire est supérieur à 10 000 € TTC (hors main-d’œuvre) l’année précédente ou 15 000€ sur les 3 années précédentes. Cependant en Haute-Vienne, aucune collectivité ne propose ce dispositif au 1^er janvier 2023.

Si vous ne souhaitez ou ne pouvez pas mobiliser votre épargne pour avancer et financer le montant des travaux non pris en charge par les aides, plusieurs solutions de prêt existent :

• Éco prêt à taux zéro (Eco-PTZ) : Créé en 2009, l’Eco-PTZ est un prêt à taux 0% garanti par l’État qui permet de financer le reste à charge des travaux de rénovation énergétique des logements. Il est accessible sans condition de ressources, et  est remboursable entre 3 et 15 ans dans le cas général, et jusqu’à 20 ans pour une rénovation globale. Il est distribué par une majorité d’établissements bancaires. Le logement peut être une maison ou un appartement, construit il y a plus de 2 ans, et qui n’a pas fait de travaux ayant généré un Eco-PTZ dans les 5 ans. Son plafond dépend du type et du nombre de travaux envisagés :

• Prêts spécifiques des banques : Certaines banques ont mis en place des types de prêts dédiés à la rénovation énergétique qui peuvent être intéressants en complément ou en lieu des prêts garantis par l’État. Leur montant peut aller jusqu’à 75 000€. Se renseigner au cas par cas auprès de vos conseillers bancaires.

• Prêts des fournisseurs d’énergie : Les fournisseurs d’énergie à l’origine des aides CEE peuvent également proposer des prêts plus ou moins avantageux et orientés suivant leurs activités. Les taux sont cependant en général moins intéressants que ceux des prêts classiques ou celui de l’Éco-PTZ.

Le guide des aides financières pour la rénovation énergétique est disponible ici :

https://france-renov.gouv.fr/sites/default/files/2023-01/Guide-des-aides-financieres-2023.pdf

1. Je contacte mon conseiller France Rénov’ pour définir au mieux mon besoin de rénovation. Il me réoriente si j’y suis éligible sur le dispositif d’accompagnement de l’Anah
2. Si besoin, je fais réaliser un audit énergétique pour prioriser mes travaux et bénéficier des aides liées à une rénovation performante
3. Je demande plusieurs devis à des artisans certifiés RGE afin de comparer les offres. Des listes d’artisans locaux sont disponibles sur le site de France Rénov’, les sites des organismes certifieurs Qualibat / Qualit-enr, ou sur l’annuaire de la CAPEB87 (fédération des artisans de Haute-Vienne)
4. Je fais vérifier gratuitement mes devis auprès de mon conseiller France Rénov’ pour maximiser mes chances d’obtenir les aides auxquelles je suis éligible
5. Je consulte les sites internet des fournisseurs d’énergie pour avoir une estimation des aides CEE auxquelles j’ai droit (liste non exhaustive mais représentative disponible ici)
6. Pour demander mes aides, je rassemble :
   • Mes devis non signés
   • L’ensemble des avis d’imposition de mon foyer
   • Une pièce d’identité
   • Un justificatif de domicile et/ou un titre de propriété
   • Un RIB
   • Les attestations RGE des artisans si je les ai
7. Je commence par déposer mon dossier de demande d’aide CEE auprès du fournisseur d’énergie de mon choix ou si je n’ai pas accès à internet je me fais aider par la Maison France Service la plus proche (liste disponible sur le site de la Préfecture et sur cette carte interactive) ; Réponse en général sous 2-3 jours ; J’attends le document « cadre de contribution » spécifiant le montant de l’aide attribuée, document nécessaire lors de mon inscription MaPrimeRénov’
8. Je crée mon dossier de demande d’aide MaPrimeRénov’ sur le site https://www.maprimerenov.gouv.fr/ ou si je n’ai pas accès à internet je me fais aider par une Maison France Service ; Réponse sous 3 mois maximum, délais proportionnel à la complexité des travaux engagés
9. Je signe mes devis et réalise mes travaux sous 6 mois à 1 an (délai pour certains fournisseurs d’aides CEE, à bien vérifier sur votre contrat), voire sous 2 ans (délai pour MaPrimeRénov’)
10. Une fois les travaux terminés, je dépose mes factures sur mon espace en ligne MaPrimeRénov’, et je renvoie au fournisseur d’énergie mobilisé l’ensemble de mes justificatifs de fin de travaux en version papier en lettre recommandée avec accusé de réception :
    • Devis et factures datés et signés
    • Attestation RGE de l’artisan
    • Attestation sur l’honneur de réalisation des travaux
11. Le versement des aides intervient en général sous 1 à 2 mois